林地使用權(quán)是他物權(quán)，是從林地所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，具有對(duì)林地的占有、使用、收益和一定條件下的處分的權(quán)能，包括對(duì)森林、林木等森林資源以及林地的使用、收益和經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。那么林地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式有哪幾種?對(duì)流轉(zhuǎn)用途有啥限制?
林地的所有權(quán)只能屬于國(guó)家和集體，國(guó)有林地的使用權(quán)可以由全民所有制單位和集體享有。集體和個(gè)人可以承包國(guó)有林地，個(gè)人可以承包集體所有的林地，承包后所獲得的林地使用權(quán)被稱(chēng)為林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
所以，實(shí)踐中林地使用權(quán)不僅包括集體林地的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，還包括國(guó)有林地的林地使用權(quán)。
林地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式
《森林法》確立了林地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，使林地使用權(quán)成為一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利。該法第十五條規(guī)定“下列森林、林木、林地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)部梢砸婪ㄗ鲀r(jià)入股或者作為合資、合作造林、經(jīng)營(yíng)林木的出資、合作條件……”。
此外，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加快林業(yè)發(fā)展的決定》(中發(fā)﹝2003﹞9號(hào))第14條規(guī)定，“加快推進(jìn)森林、林木和林地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。在明確權(quán)屬的基礎(chǔ)上，國(guó)家鼓勵(lì)森林、林木和林地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，各種社會(huì)主體都可通過(guò)承包、租賃、轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)、協(xié)商、劃撥等形式參與流轉(zhuǎn)。森林、林木和林地使用權(quán)可依法繼承、抵押、擔(dān)保、入股和作為合資、合作的出資或條件。”《森林資源資產(chǎn)評(píng)估管理暫行規(guī)定》、《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法(試行)》等法規(guī)規(guī)章以及各地的地方性法規(guī)規(guī)章，對(duì)林地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式作出了更具體的規(guī)定。
目前，在實(shí)踐中存在的流轉(zhuǎn)方式有轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股或作為合資合作的出資條件、租賃、抵押、承包、轉(zhuǎn)包、互換等多種方式。
(一)轉(zhuǎn)讓
林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)话阒冈诓桓淖兞值厮袡?quán)和林地用途的前提下，將林地使用權(quán)按一定的程序，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等方式，有償或無(wú)償?shù)赜梢环睫D(zhuǎn)給另一方的行為。依法、有償、自愿進(jìn)行的林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)際上是一種合法的產(chǎn)權(quán)交易行為?！吨腥A人民共和國(guó)森林法》及相關(guān)法律法規(guī)并未對(duì)林權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式作出具體規(guī)定。實(shí)踐中的林權(quán)轉(zhuǎn)讓一般采取協(xié)議、互易、拍賣(mài)和招投標(biāo)的形式進(jìn)行。
1.協(xié)議
協(xié)議轉(zhuǎn)讓是指雙方當(dāng)事人通過(guò)平等協(xié)商，對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)款以及其他相關(guān)事宜達(dá)成合意即可的轉(zhuǎn)讓。一般小規(guī)模的林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓采取協(xié)議的形式。協(xié)議過(guò)程中必須遵循自愿原則與公平原刻。自愿原則是指，當(dāng)事人有依法進(jìn)行林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者不轉(zhuǎn)讓的自由，他方不得對(duì)這種自由進(jìn)行干預(yù)，不得強(qiáng)迫交易主體為或不為一定的行為;交易人有選擇行為的相對(duì)人、行為的內(nèi)容和行為方式的自由。公平原則從本質(zhì)上是遵循規(guī)范在法律中的體現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)利益角度看，公平的衡量應(yīng)以人們公認(rèn)的市場(chǎng)正常的價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)款是雙方協(xié)商的結(jié)果。
由于協(xié)議轉(zhuǎn)讓適用于小規(guī)模的轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻麑?duì)其進(jìn)行林地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估則會(huì)增加交易成本。但是現(xiàn)在又缺乏完善的林地使用權(quán)交易價(jià)格形成機(jī)制。因此，在協(xié)議轉(zhuǎn)讓中，遵循公平原則對(duì)保護(hù)交易雙方的利益有著非常重要的作用。
林地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓程序應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序。首先，轉(zhuǎn)讓方與受讓方達(dá)成合意，簽訂轉(zhuǎn)讓合同。其次，由于轉(zhuǎn)讓方享有的是林地的使用權(quán)，因此使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還需經(jīng)過(guò)所有權(quán)人的同意，轉(zhuǎn)讓才能生效。其中，集體林地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，須經(jīng)擁有林地所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織代表會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論通過(guò)。國(guó)有林地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨殘?bào)縣以上林業(yè)主管部門(mén)審核后，由省林業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)。最后，轉(zhuǎn)讓方與受讓方還需到登記管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。林地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)遵循公示公信原則，轉(zhuǎn)讓行為的公示就是變更登記。
2.互換
互換為了實(shí)觀規(guī)模效應(yīng)，林地使用權(quán)人可以通過(guò)簽訂互換合同來(lái)滿(mǎn)足對(duì)林地使用的要求，所謂互換合同，指雙方約定以各自的林地使用權(quán)進(jìn)行交換的協(xié)議。在集體林權(quán)制度改革過(guò)程中，很多地方已經(jīng)均山到戶(hù)，以人口為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)林地進(jìn)行平均分配，導(dǎo)致改革后林地使用權(quán)非常分散，存在農(nóng)戶(hù)局部再進(jìn)行調(diào)整的實(shí)際需要。互換就是一種簡(jiǎn)單有效的形式。
3.拍賣(mài)和招投標(biāo)
拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。招標(biāo)投標(biāo)是以訂立招標(biāo)采購(gòu)合同為目的的民事活動(dòng)，具有公開(kāi)、公正的特點(diǎn)。按照公開(kāi)、公平、公正原則，在市場(chǎng)機(jī)制作用下，以拍賣(mài)或招標(biāo)投標(biāo)形式來(lái)轉(zhuǎn)讓林地使用權(quán)，能使林業(yè)資源得到更優(yōu)化的配置，從而使林地由分散經(jīng)營(yíng)向規(guī)模化集約化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，最大限度地解放和發(fā)展林業(yè)生產(chǎn)力。
對(duì)于拍賣(mài)和招投標(biāo)，應(yīng)遵循特殊的程序。林地使用權(quán)拍賣(mài)的操作程序包含以下步驟：第一，對(duì)擬賣(mài)林地使用權(quán)向社會(huì)公告。第二，對(duì)買(mǎi)賣(mài)人進(jìn)行資格審查登記。第三，對(duì)林地資產(chǎn)評(píng)估及四至范圍勘界。第四，現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)，公開(kāi)競(jìng)標(biāo)。第五，交清錢(qián)款，簽訂合同。第六，辦理林權(quán)變更登記手續(xù)。林地招標(biāo)流轉(zhuǎn)的操作程序包含以下步驟：
第一，明晰產(chǎn)權(quán)。擬參與林權(quán)流轉(zhuǎn)的林地必須權(quán)屬清楚，具有林權(quán)證書(shū)。權(quán)屬不清或沒(méi)有林權(quán)證書(shū)的林地不能參與林權(quán)流轉(zhuǎn)。
第二，制定方案。內(nèi)容包括林地現(xiàn)狀、四至范圍、經(jīng)營(yíng)目的等。
第三、資產(chǎn)評(píng)估。流轉(zhuǎn)方案被批準(zhǔn)后，林地所有者提出評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估時(shí)間和評(píng)估要求，委托具有資產(chǎn)評(píng)估資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
第四，確定底價(jià)、公開(kāi)招標(biāo)。招標(biāo)內(nèi)容、時(shí)間和投標(biāo)條件要預(yù)先公示。
第五，簽訂合同。投標(biāo)者中標(biāo)后，要與權(quán)屬所有者簽訂合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
第六，辦理林權(quán)變更登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓價(jià)款可采用多種方式支付。對(duì)于一次付清的給予一定的優(yōu)惠條件。對(duì)于一次付款有困難的，可以在一年或幾年內(nèi)分期付款，但首期付款不得低于一定的比例。具體情況由轉(zhuǎn)讓方與受讓方自愿協(xié)商。
(二)租賃
林地使用權(quán)租賃是在一定期限內(nèi)林權(quán)權(quán)利人作為出租人將林地出租給承租人使用，由承租人按合同約定支付租金的行為。一般有定額租金、遞增租金兩種形式。比如，村集體將林地以公開(kāi)招標(biāo)等形式，租賃給本村村民或社會(huì)上有經(jīng)營(yíng)能力的單位或個(gè)人營(yíng)林、造林、開(kāi)展林下經(jīng)濟(jì)，承租人根據(jù)租期年限，分期支付或者一次性支付林地租金。這種形式，村集體只擁有林地所有權(quán)，收取林地使用費(fèi)，其他權(quán)利均歸林地承租人，承租人從經(jīng)營(yíng)中獲取收益。
與轉(zhuǎn)讓相比，租賃不用辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
(三)出資
林地使用權(quán)出資是指林權(quán)所有人以其林地使用權(quán)作價(jià)入股，或者作為合資合作造林、經(jīng)營(yíng)林木的出資合作條件而使林地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為，包括林農(nóng)之間自愿組合，以林地、勞動(dòng)力、資金入股，聯(lián)合開(kāi)發(fā)，按股分紅;企業(yè)以資金或技術(shù)入股，村組或林農(nóng)以林地、管護(hù)入股，股份合作辦林場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，按股分紅;能人牽頭，社會(huì)各界投資創(chuàng)辦林業(yè)合作社，投入荒山開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，收益按協(xié)議分成;以森林資源為主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象，依法組建公司，完善法人治理結(jié)構(gòu)，將林地等森林資源評(píng)估折股資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，股票上市等。林地、林木折價(jià)入股或者林地使用權(quán)折股合作、合營(yíng)，收益可按股分紅或按比例分成。
目前以出資方式流轉(zhuǎn)主要有兩種方式，一種是采取股份合作方式將林地使用權(quán)和林木折價(jià)入股，建立股份制經(jīng)營(yíng)體，林地權(quán)屬不變，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，按股分紅;另一種是對(duì)林地使用權(quán)和林木通過(guò)評(píng)估折價(jià)，作為成立公司的出資。
(四)抵押
根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移抵押物的占有，將抵押物作為債權(quán)的擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。
抵押，作為債權(quán)擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物流轉(zhuǎn)這樣一種結(jié)果。嚴(yán)格意義上說(shuō)，抵押并非權(quán)利流轉(zhuǎn)的一種方式。但是，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償時(shí)，以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物的價(jià)款受償，會(huì)導(dǎo)致抵押物的流轉(zhuǎn)。因此，抵押作為林權(quán)流轉(zhuǎn)的一種方式，僅在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況下發(fā)生。
林地使用權(quán)抵押是指林地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移林地使用權(quán)，將該林地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人依法享有以該林地使用權(quán)折價(jià)或者處置該林地使用權(quán)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。國(guó)家林業(yè)局《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法(試行)》規(guī)定：“森林資源資產(chǎn)抵押是指森林資源資產(chǎn)權(quán)利人不轉(zhuǎn)移對(duì)森林資源資產(chǎn)的占有，將該資產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。”
該辦法第三條明確規(guī)定：“可用于抵押的森林資源資產(chǎn)為商品林中的森林、林木和林地使用權(quán)。”2004年7月5日施行的《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法(試行)》是國(guó)家林業(yè)局比較系統(tǒng)地針對(duì)森林資源資產(chǎn)抵押登記問(wèn)題作出的第一個(gè)具體規(guī)定。目的在于調(diào)動(dòng)林業(yè)生產(chǎn)者的積極性，拓展林業(yè)融資渠道，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范森林資源資產(chǎn)抵押登記操作程序。
對(duì)林地流轉(zhuǎn)用途有哪些限制？
1.不得改變林地性質(zhì)
根據(jù)森林法的規(guī)定，用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林的林地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)部梢砸婪ㄗ鲀r(jià)入股或者作為合資、合作造林、經(jīng)營(yíng)林木的出資、合作條件，但不得將林地改為非林地;除此以外的其他林地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
經(jīng)批準(zhǔn)公布的林種改變?yōu)槠渌址N的，應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)公布機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。浙江省規(guī)定，除法律、行政法規(guī)禁止的情形外，森林、林地的使用權(quán)，林木的所有權(quán)和使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、作價(jià)入股或者作為合資合作造林、經(jīng)營(yíng)林木的出資、合作條件，但不得擅自將林地改為非林地。
林地的保護(hù)和開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃，未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，不得變更。嚴(yán)格林地用途管制制度，確需改變林地性質(zhì)和用途的，必須依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
2.禁止毀林
禁止毀林開(kāi)墾和毀林采石、采砂、采土以及其他毀林行為。禁止在幼林地和特種用途林內(nèi)砍柴、放牧。禁止毀林開(kāi)墾、毀林采種和違反操作技術(shù)規(guī)程采脂、挖筍、掘根、剝樹(shù)皮及過(guò)度修枝的毀林行為。
25度以上的坡地應(yīng)當(dāng)用于植樹(shù)、種草。25度以上的坡耕地應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ǖ囊?guī)劃，逐步退耕，植樹(shù)和種草。浙江省規(guī)定，利用森林資源開(kāi)發(fā)建設(shè)森林公園或者從事森林旅游的，應(yīng)當(dāng)接受林業(yè)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理，不得破壞森林資源。
禁止擅自將林地改變?yōu)榉橇值?禁止擅自在林地上進(jìn)行采石、采礦、取土、取沙、建房、修筑工程、造墳等活動(dòng);禁止擅自開(kāi)墾林地種植農(nóng)作物，坡度二十五度以上的山地已開(kāi)墾種植農(nóng)作物的，應(yīng)當(dāng)依法限期退耕還林。
