為進一步穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關系，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序，西昌市政府印發(fā)了關于《進一步規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實施意見》的通知。有流轉(zhuǎn)意向的流轉(zhuǎn)雙方到流轉(zhuǎn)土地所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府領取并填寫《西昌市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)意向登記、審批表》，經(jīng)村民小組、村委會對流轉(zhuǎn)意向進行審查蓋章后，攜帶相關材料到鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心進行登記。
中共西昌市委辦公室 西昌市人民政府辦公室關于印發(fā)《進一步規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實施意見》的通知
各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、市級有關各部門：
為做好我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)相關工作，經(jīng)市委、市政府研究同意，現(xiàn)將《進一步規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實施意見》印發(fā)你們，請認真遵照執(zhí)行。
特此通知。
中共西昌市委辦公室 西昌市人民政府辦公室
2018年1月10日
進一步規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的
實施意見
為進一步穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關系，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序，完善監(jiān)管和風險防范機制，切實保障流轉(zhuǎn)雙方合法權(quán)益，促進農(nóng)業(yè)農(nóng)村健康穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《四川省農(nóng)業(yè)廳貫徹落實省委辦公廳省政府辦公廳〈關于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的實施意見〉的通知》（川農(nóng)業(yè)函[2017]1114號）、《中共四川省委辦公廳 四川省人民政府辦公廳關于印發(fā)〈關于進一步引導農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的實施意見〉的通知》（川委辦[2015]10號）相關要求，結(jié)合我市實際，現(xiàn)提出以下實施意見：
一、基本原則
（一）堅持“三權(quán)”分置的原則。落實好集體所有權(quán)，堅持農(nóng)村土地集體所有制不動搖;穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益等用益物權(quán)權(quán)能;放活土地經(jīng)營權(quán)，創(chuàng)新土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式，推行由農(nóng)民一次性出租讓渡土地經(jīng)營權(quán)向入股經(jīng)營、合作經(jīng)營等共享土地經(jīng)營權(quán)方式轉(zhuǎn)變，形成農(nóng)村土地集體所有、家庭承包、多元經(jīng)營的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營機制。。
（二）堅持“依法、自愿、有償”的原則。在不改變土地農(nóng)業(yè)用途的前提下，農(nóng)戶有權(quán)依法自主決定是否流轉(zhuǎn)，以及流轉(zhuǎn)的對象、方式、時間、收益處置等；在集中流轉(zhuǎn)、連片開發(fā)過程中，對少數(shù)不愿流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村可以積極協(xié)調(diào)，在承包方自愿的基礎上，可以用集體經(jīng)濟組織內(nèi)其他愿意流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶承包地或集體經(jīng)濟組織的機動地進行調(diào)換解決，妥善平衡互換雙方利益。
（三）堅持因地制宜、分類指導原則。推進土地流轉(zhuǎn)要與農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展規(guī)劃相銜接，實行集中連片、集約經(jīng)營，做到生產(chǎn)要素優(yōu)化配置，實現(xiàn)最佳效益。土地流轉(zhuǎn)可以自主選擇轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、互換、入股等方式，各地要因地制宜、分類指導、形式多樣，不搞一刀切。
（四）堅持“三個不得”的原則。土地流轉(zhuǎn)不得改變土地集體所有性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過法定承包期，不得損害農(nóng)民的基本權(quán)益。堅持耕地保護制度，切實保護基本農(nóng)田。嚴禁占用基本農(nóng)田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。堅決查處通過“以租代征”違法違規(guī)進行非農(nóng)化建設行為。堅決禁止擅自將耕地“非農(nóng)化”。嚴禁借土地流轉(zhuǎn)之名違規(guī)搞非農(nóng)建設。嚴禁在流轉(zhuǎn)農(nóng)地上建設或變相建設旅游度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。
二、操作程序
（一）申請登記。有流轉(zhuǎn)意向的流轉(zhuǎn)雙方到流轉(zhuǎn)土地所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府領取并填寫《西昌市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)意向登記、審批表》，經(jīng)村民小組、村委會對流轉(zhuǎn)意向進行審查蓋章后，攜帶相關材料到鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心進行登記。
需要流出土地的農(nóng)戶，可將擬流出土地面積、類型、期限、租金、用途等信息，經(jīng)村委會審核后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心備案入信息庫。
（二）協(xié)商洽談。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村民委員會組織流轉(zhuǎn)雙方對土地的流轉(zhuǎn)地塊、面積、用途、流轉(zhuǎn)方式、期限，流轉(zhuǎn)價款及支付方式，土地交付方式、土地復耕、地上附著物及相關設施的處理，相關權(quán)利義務、違約責任、合同的變更與解除、爭議解決方式等具體條款進行磋商，達成一致意見。
（三）現(xiàn)場審核。流轉(zhuǎn)面積在100畝以下的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織現(xiàn)場審核；流轉(zhuǎn)面積在100畝以上的，由市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心組織會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織現(xiàn)場審核?，F(xiàn)場審核主要對流轉(zhuǎn)的土地核實地塊名稱、四至界限、面積、用途等情況，同時，核實流出土地有無權(quán)屬糾紛、流轉(zhuǎn)行為是否為農(nóng)戶自愿行為?，F(xiàn)場審核過程中要做好相應調(diào)查核實筆錄。
（四）簽訂合同。流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商一致后，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心的指導下，統(tǒng)一使用西昌市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本，簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同（相關合同模板見附件），土地流轉(zhuǎn)合同應一式4份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，報發(fā)包方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心各備案一份。鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心做好土地流轉(zhuǎn)的合同鑒證、備案工作，并出具備案通知書。100畝及以上的土地流轉(zhuǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心須報送備案通知書到市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心存檔。
（五）資格審查。對土地流轉(zhuǎn)實行市、鄉(xiāng)分級審查。重點審查流入方的主體資格、征信情況、農(nóng)業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力及擬經(jīng)營項目是否符合本區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。對土地流轉(zhuǎn)面積100畝以下的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織審查；100畝及以上500畝以下的，由市級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織審查；500畝及以上的，經(jīng)市級農(nóng)業(yè)行政主管部門初審后，報市級政府組織審查。
三、流轉(zhuǎn)管理
（一）流轉(zhuǎn)方式
承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、入股、轉(zhuǎn)讓、互換或者其他從符合有關法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)方式、期限和具體條件，由流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商確定。
1、轉(zhuǎn)包。承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)的其他農(nóng)戶經(jīng)營。轉(zhuǎn)包主要是發(fā)生在農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)包后原土地承包關系不變。
2、出租。承包方將所承包土地的經(jīng)營權(quán)出租給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人經(jīng)營。出租后原土地承包關系不變。原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務。承租方按出租約定的條件對承包方負責。
3、委托流轉(zhuǎn)。被流轉(zhuǎn)方實施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營等項目需要大規(guī)模集中租賃經(jīng)營土地時，流轉(zhuǎn)方在依法、自愿的基礎上，可書面委托本村集體經(jīng)濟組織或中介組織，將土地承包經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給種田能手或農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，流轉(zhuǎn)收益全部歸農(nóng)民所有。沒有農(nóng)戶的書面委托，任何組織無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地，更不能以少數(shù)服從多數(shù)的名義，將整村整組農(nóng)戶承包地集中對外招商經(jīng)營。從事土地流轉(zhuǎn)服務的中介組織，應向市農(nóng)業(yè)行政主管部門備案并接受其指導。
4、入股。承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，自愿聯(lián)合或者入股組成股份公司、合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。實行股份合作后，原土地承包關系不變。
5、轉(zhuǎn)讓。承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，經(jīng)發(fā)包方同意后，將土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給同一集體經(jīng)濟組織其他農(nóng)戶經(jīng)營，原土地承包關系自行終止。
6、互換。是指在同一集體經(jīng)濟組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)進行交換，雙方互換土地原享有的承包權(quán)利和承擔的義務也相應互換，當事人應辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記手續(xù)。
（二）信息報送報制。建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息月報制度。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要如實準確地填報農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營等相關信息，市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心將定期在相關媒體上發(fā)布。
（三）檔案管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心應當建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記臺賬，及時準確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況，并對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同及有關文件、文本、資料等進行歸檔并妥善保管。市農(nóng)牧、檔案管理等部門要加強對土地流轉(zhuǎn)相關檔案歸集指導和日常管理服務。
（四）風險防范
1、建立資格準入制度。對土地規(guī)模流轉(zhuǎn)實行市、鄉(xiāng)分級審查，重點審查流入方主體資格、征信情況、農(nóng)業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力及擬經(jīng)營項目是否符合本區(qū)域產(chǎn)業(yè)部局和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等（資格審查表見附件）。
2、建立土地流轉(zhuǎn)日常監(jiān)管制度。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、自然條件、勞動力轉(zhuǎn)移現(xiàn)狀等因素，合理把握土地適度規(guī)模經(jīng)營標準。所有規(guī)模流轉(zhuǎn)土地的日常監(jiān)管工作均由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心負責，100畝以上列為市重點監(jiān)管對象，市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心要加強監(jiān)管。市農(nóng)牧、國土等部門要加強對土地受讓方土地用途的監(jiān)督檢查，從源頭上抑制“非糧化”、“非農(nóng)化”行為，確保流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途不變。
3、建立土地流轉(zhuǎn)風險保障金制度。鼓勵有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)按流入方以流轉(zhuǎn)金額一定比例繳納和政府補助相結(jié)合的方式建立土地流轉(zhuǎn)風險保障金制度試點，探索開展土地流轉(zhuǎn)履約保證保險，特別是以村為單位統(tǒng)一流轉(zhuǎn)土地用于較大規(guī)模經(jīng)營的項目，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況建立按流入方繳納一定復耕金和政府補助相結(jié)合的復耕制度，確保土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有序、風險可控。
土地流入方的企業(yè)（組織）、個人，繳納風險保證金，風險保證金原則上按不低于一個年度的土地流轉(zhuǎn)租金進行一次性繳納，用于保障支付流轉(zhuǎn)農(nóng)地的企業(yè)（組織）因中途退出拖欠的農(nóng)戶租金以及流轉(zhuǎn)農(nóng)地的企業(yè)（組織）擅自改變土地用途的處罰金和損壞地質(zhì)補償金等。
4、建立土地流轉(zhuǎn)退出機制。土地流入方因經(jīng)營不善或自然風險、市場風險致使生產(chǎn)經(jīng)營無法繼續(xù)進行的，應及時向土地流出方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)管理服務中心以書面形式提出退出申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)管理服務中心、村組集體經(jīng)濟組織核實，組織土地流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商一致后解除土地流轉(zhuǎn)合同。因國家或地方建設需要，導致土地流轉(zhuǎn)關系無法存續(xù)需提前終止的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)管理服務中心、村組集體經(jīng)濟組織協(xié)調(diào)土地流轉(zhuǎn)雙方解除土地流轉(zhuǎn)合同。
5、建立動態(tài)監(jiān)測管理制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心對轄區(qū)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)項目進行追蹤監(jiān)測，并確定流轉(zhuǎn)項目跟蹤責任人，對流轉(zhuǎn)土地的利用情況和流轉(zhuǎn)合同履約情況進行動態(tài)監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和化解流轉(zhuǎn)矛盾，提示風險預警，提出改進措施。
四、組織保障
（一）完善機構(gòu)服務功能。完善市、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級土地流轉(zhuǎn)服務體系建設，理順土地流轉(zhuǎn)服務中心管理主體。市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心，負責全市土地流轉(zhuǎn)的指導、督查。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要成立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務中心，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)中心要在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）便民服務中心設立服務窗口，依法負責本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村土地承包管理工作，即：土地承包權(quán)屬信息變更、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、土地承包合同鑒證備案、農(nóng)戶因國家征占用地等因素導致承包土地面積的核減注銷及糾紛調(diào)解工作。各行政村設立土地流轉(zhuǎn)服務站，負責本行政村土地流轉(zhuǎn)信息收集、上報及土地流轉(zhuǎn)工作落實、矛盾糾紛的處理。要充分發(fā)揮市、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級土地流轉(zhuǎn)服務組織的作用，提升信息搜集發(fā)布、法規(guī)政策咨詢、合同審查備案、檔案管理、價格評估、產(chǎn)權(quán)交易、糾紛調(diào)處等方面的服務功能。
（二）建立公開交易服務平臺。完善流轉(zhuǎn)土地信息收集、匯總和發(fā)布機制；健全市、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務體系和市鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級交易平臺，規(guī)范農(nóng)地經(jīng)營權(quán)公開流轉(zhuǎn)交易行為。
（三）建立土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處機制。市農(nóng)業(yè)行政主管部門（市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務中心要依法做好土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處工作。按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法》的規(guī)定，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛調(diào)解委員會職能，依法開展農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)糾紛的調(diào)解。建立健全民主協(xié)商、鄉(xiāng)村調(diào)解、司法訴訟為一體的土地承包和流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處機制，以及多部門協(xié)調(diào)解決土地承包和流轉(zhuǎn)重大問題的工作聯(lián)動機制，提高調(diào)處土地流轉(zhuǎn)糾紛水平。
（四）切實加強組織領導。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要提高認識，高度重視，加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的領導，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)，強化對土地流轉(zhuǎn)的政策咨詢和服務工作，及時調(diào)解處理土地承包及流轉(zhuǎn)經(jīng)營糾紛。各級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心要做好土地流轉(zhuǎn)日常管理和服務工作，為流轉(zhuǎn)雙方提供有關法律政策宣傳、流轉(zhuǎn)信息咨詢等服務；要按“分級審查”原則，加強對規(guī)模以上農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營項目的跟蹤評估和年度檢查。市國土部門要依法加強對流轉(zhuǎn)農(nóng)地“非農(nóng)化”的監(jiān)管，及時查處違法違規(guī)行為。財政等有關部門按照政策要求抓好相關產(chǎn)業(yè)扶持政策的落實。各有關部門都要充分發(fā)揮職能作用，互相配合，形成合力，積極指導和幫助農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地，確保農(nóng)村社會穩(wěn)定。
>>如有西昌市產(chǎn)權(quán)問題，請咨詢西昌市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易。
2018年1月10日
