海原縣農村宅基地使用權和房屋所有權確權登記發(fā)證工作實施方案
為貫徹落實《中共中央國務院關于全面深化農村改革加快推進農業(yè)現代化的若干意見》（中發(fā)〔2014〕1號）、《自治區(qū)黨委政府關于深入推進農業(yè)供給側結構性改革加快培育農業(yè)農村發(fā)展新功能的實施意見》文件精神，統籌推進城鄉(xiāng)發(fā)展，加快農村住宅用益物權確權、賦權、活權進程和保護權利人的合法權益，確保海原縣農村宅基地使用權和房屋所有權統一確權登證發(fā)證工作順利推進和按時完成，按照《自治區(qū)人民政府關于加快推進全區(qū)農村宅基地和房屋統一確權登記領證工作的通知》（寧政辦發(fā)〔2017〕133號）要求，依據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《不動產登記暫行條例》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等法律法規(guī)和有關規(guī)定，結合我縣實際，特制定本實施方案。
一、工作目的開展農村宅基地使用權和房屋所有權確權發(fā)證工作，是推進城鄉(xiāng)一體化綜合配套改革實施的主要任務之一。這次在全縣范圍內通過統一受理房屋產權和土地登記申請，統一發(fā)放載明土地使用權和房屋所有權的“房地一體”不動產證書，明確所有房屋產權和宅基地使用權，將為農村資源向資產資本轉變奠定基礎，也是促進創(chuàng)新農村產權交易體制，依法加強農村宅基地及房屋建設管理，綜合整治和遏制農村違法用地、違章建設的有力措施。
二、主要內容（一）確權發(fā)證的對象。根據自治區(qū)人民政府《關于加快推進全區(qū)農村宅基地和房屋統一確權登記頒證工作的通知》（寧政辦發(fā)〔2017〕133號）要求，本次統一確權登記頒證工作是在全縣范圍內對農村宅基地使用權和房屋所有權（不包括已納入拆舊復墾范圍內的建設用地及房屋）、農村集體建設用地及房屋、農村公益事業(yè)、公共基礎、集體經營性建設用地及房屋開展統一確權發(fā)證工作。
（二）確權發(fā)證工作流程。1.申請受理。權利人按照規(guī)定和要求填寫不動產登記申請書，提供有效身份證明（宅基地確權登記工作時已提交法人身份證明書及個人身份證復印件的不用再提交）及宅基地、房屋權屬來源等證明材料（需對申請材料質內容的真實性負責），由村民小組協助收集《申請書》、有效身份證明及所提供的房屋權屬證明等證明材料，經村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）審核后報送不動產登記機構集中受理；不動產登記機構對權利人身份證明、土地權源材料、農房權源材料、村委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）證明材料等進行初步核實。無異議的，確認收件辦理。有異議的，應對照農村宅基地與房屋統一確權登記頒證要求，確定需要補充調查的內容。
2.權屬調查。充分調動鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）及村委會工作積極性，利用已有的宅基地確權登記發(fā)證成果，結合申請受理環(huán)節(jié)審核情況逐村逐戶查清權屬來源情況、建筑結構、建成年份、批準用途、房屋建筑面積及宅基地的權利人和農村房屋權利人一致性等要素。在調查過程中，對權利人姓名、原實測房屋邊長、面積無異議的，由權利人簽字認可。不一致的，必須查明原因，確保房地一致。無法處理的通過登記薄備注或擱置爭議。
3.地籍測繪。充分利用原有宅基地地籍測繪成果，權利人對原有宅基地地籍測繪成果有異議的可補充測繪宗地內的建筑物、構筑物。新建宅基地或移民遷入區(qū)宅基地需要實測宅基地和房屋，最終完成確權。
4.房屋測繪。農村房屋調查精度執(zhí)行《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》要求。條件不具備的，可采用簡便易行的調查方法，通過描述方式調查記錄房屋的權利人、建筑結構、層數等內容，實地指界并丈量房屋邊長，簡易計算房屋占地面積，形成滿足登記要求的權籍調查報告。對于新型農村社區(qū)或多（高）層多戶的，可通過實地丈量房屋邊長和核實已有戶型圖等方式，計算房屋占地面積和建筑面積。
5.權屬審核。權屬審核采用“兩公告、兩簽字、兩級審核”模式。即：利用已有的宅基地確權登記發(fā)證成果、權屬調查資料、地籍測繪及房屋測繪成果，繪制形成公示地籍圖，在村民小組內進行公示。公示無異議的由權利人簽字確認；有異議的由國環(huán)局、技術單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）、村民小組各一名人員形成的權籍調查小組進行補充調查，對照調查結果，修改后形成一套“權屬合法、界址清楚、面積準確”的權籍調查成果。由不動產登記機構對農村宅基地和房屋統一確權登記申報的資料和權籍調查成果進行審核、核定，依照相關規(guī)定對土地房屋權屬、土地面積、用途、登記主體、類型、內容、程序和權屬資料等逐宗進行全面審核，審核、核定無異議的簽署審核意見；有異議的，由審核、核定人員帶領權籍調查小組成員到現場進行核查。審核、核定后，對符合登記條件的農村宅基地和房屋統一確權登記申報的資料和權籍調查成果通過地籍圖的形式予以公告。公告期滿，當事人對審核結果無異議或異議不成立，由權利人、村民小組委員會簽字并加蓋村民小組委員會公章進行確認，確認后統一填寫不動產登記審批表，對不符合登記條件的，暫停辦理。
6.數據入庫。不動產登記機構監(jiān)督技術單位進行數據入庫，確保入庫數據與公告確認數據一致。數據入庫后形成登記頒證數據，為集中制證提供數據保障。
7.登記頒證。依據《不動產登記暫行條例》的相關規(guī)定經批準后，填寫不動產登記薄和歸戶卡，不動產登記機構按鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中統一申領的方式集中制證發(fā)放。暫不申領的，不予制證。
8.資料整理。設立專門檔案室，檔案資料可按年度、地域、類型、統計臺帳等將紙質資料分類存檔并妥善保管。將所有紙質檔案資料先行掃描并存入電子文檔。充分利用現有技術力量，統籌信息資源，建立農村宅基地和房屋統一確權登記頒證統計、查基本信息庫，逐步完善確權登記頒證信息庫功能，并與現有農村土地調查成果信息數據相對接，逐步建立農村房地管理信息錄入、查詢、統計等基礎信息。
三、登記確權政策
（一）登記條件。房地一體登記應做到房屋所有權和土地使用權主體一致，一戶一宅，先地后房（或房地同步），原則上應依法確認給村集體經濟組織成員。非農業(yè)戶口居民（含華僑）原在農村合法取得的住宅且產權無異議，經住宅所在村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告無異的；非本村集體經濟組織成員因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在不動產登記卡和登記證書事欄中注記該權利人為非本村農民集體組織成員或本村集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人。
（二）登記面積。宅基地使用權和房屋所有權面積原則上按審批面積確權登記，對實際面積小于批準面積的，按實際面積確權；對未經審批或超過批準的宅基地和住房，根據房屋建造時間分類處理，登記機構應按批準面積確權登記，超面積部分不予以確權。
1.宅基地確權。（1）1987年1月1日《中華人民共和國管理法》實施前，農村居民建房未經批準或超過批準面積占用宅基地方，至今未擴建，改建、翻建的可以按照現有實際使用土地確權登記。其中：1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后，未經批準超過批準面積經已按相關規(guī)定處理。
（2）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，農村村民建房未經批準或超過批準土地，但建房者符合建房條件，所占宅基地符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的，經本村集體經濟組織同意并公示無異議在對規(guī)定面積標準內的未批部分進行處罰后，按規(guī)定標準確認宅基地使用面積。處罰的標準適用當時法律規(guī)定。
2.住房所有權登記。（1）已經辦理宅基地使用權發(fā)證的房屋，且現狀與舊土地使用證書宗地圖一致的，予以按原登記發(fā)證的宅基地面積和原則上不得超過法定宅基地使用權確權登記面積的房屋所有權面積。
（2）宅基地有審批未登記發(fā)證或雖未經審批，但已處罰到位的房屋，按審批（全處罰到位）的宅基地面積和不超過法定宅基地面積的房屋所有權建筑確認合法權屬。
（3）宅基地未經審批，且沒有處罰到位的房屋，按該戶可享有的剛性宅基地面積標準和不超過標準宅基地面積的房屋所有建筑面積確認權屬。
（4）“一戶多宅”的原則上不予確權發(fā)證，但對于繼承、村民轉出、村民遷入的宅基地和房屋，經公告無異議的，按規(guī)定確認；非本集體經濟組織居民或城鎮(zhèn)居民因繼承房屋占用的集體建設用地可以確定宅基地使用權；農村居民轉為非農業(yè)戶口居民存在農村合法取得的宅基地和房屋，房屋產權沒有變化的，經村委會出具證明后，可以確認權屬。
（5）對多處住宅進行“分戶析產”的，按建設房屋的時間階段，不論其住宅審批與否，均以建設最早的房屋開始排序，逐宗核減該戶可享有的宅基地面積和房屋所有權建筑面積。
（三）不予登記情形。有下列情形之一的不予登記：
1.土地房屋權屬有爭議的；
2.屬于生產用房，臨時建筑或違法建筑的；
3.宅基地上的棚房、圈舍、農具房、廁所簡易房；
4.城鎮(zhèn)居民在農村擅自購買住宅的；
5.按現行“三改一拆”和“違規(guī)建設”應拆未拆到位的；
6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不予登記的情形。
四、步驟時序（一）前期準備階段（2017年10月31日前）。制定并上報《海原縣農村宅基地使用權和房屋所有權確權登記頒證工作實施方案》，成立工作領導小組，落實工作經費保障，梳理“房地一體”登記流程和相關表式資料，啟動試點村前期農房調查和宅基地整合測繪調查工作。
（二）宣傳發(fā)動階段（2017年11月1日～11月10日）。在縣鄉(xiāng)兩級分別召開“房地一體”確權登記發(fā)證工作動員會，開展登記工作培訓，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）成立相應的工作機構，落實人員和目標任務。同時，將農村“房地一體”確權登記的相關內容在縣政府網站、有線電視臺和微信公眾平臺公示公告。
（三）全面調查階段（2017年11月11日至2018年12月31日）。海原縣農村宅基地使用權和房屋所有權確權登記工作自2017年11月中旬開始，由國環(huán)局牽頭，委托有地籍和房產測繪資質的專業(yè)隊伍，采取實地調查和內業(yè)核實相結合的方式全面進行調查摸底，逐宗地塊、逐座房屋建立紙質檔案和電子文檔，做到“一戶一表、一戶一圖、一戶一照、一戶一檔”，建立四至界址坐標和相鄰權屬調查清晰的檔案。進村駐點調查摸底由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）統一安排，村委會協助落實。
（四）申報、審核階段（2018年2月至2019年12月）。申報、審核與調查摸底基本同步進行，申報由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）人民政府牽頭，國土、住建等部門配合組成聯合調查確認工作小組，根據各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃，對符合規(guī)劃的宅基地使用權及房屋進行審核確認，確認結果統一張榜公示，對符合規(guī)劃的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）人民政府出具規(guī)劃確認函；對不符合規(guī)劃的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）人民政府出具處理意見。
（五）登記發(fā)證階段（2018年5月至2020年8月）。按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）審核的成果，由國環(huán)局統一報縣人民政府批準后，由縣不動產登記事務中心頒發(fā)“房地一體”的不動產登記證書，收回舊的宅基地使用權證和房屋所有權證，統一注銷。
（六）總結掃尾階段（2017年11月至2020年12月）。數據庫建庫錄入及管理信息系統建設工作與調查摸底、審核、發(fā)證同步開展。2020年8月至12月，對該項工作進行全面總結，對數據和登記信息系統進行核查與應用維護，整理相關登記材料并進行歸檔。
五、工作要求
（一）加強組織領導。開展宅基地使用權和住房所有權確權登記發(fā)證關系到農村居民的切身利益，實行“房地一體”是方便群眾、服務群眾和落實中央農村深化改革的有效舉措。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）要成立相應的領導小組和工作機構，加強工作指導，協調和發(fā)動宣傳等工作?？h直各相關部門要落實責任，抽選業(yè)務精、能力強、作風好的人員參與登記工作。
（二）強化宣傳作用。要充分利用多種途徑和新媒體，大力宣傳農房“房地一體”登記政策和重要意義，提高農村居民依規(guī)建設和依法保防財產，用活資產的意識，農村“房地一體”登記發(fā)證工作領導小組辦公室要組織力量，深入一線，加強業(yè)務培訓和上門指導，營造登記發(fā)證工作的良好氛圍。
（三）落實經費保障。農村“房地一體”登記工作不得向農村居民收取任何費用，縣財政要把農村確權登記發(fā)證工作經費納入2018年財政預算，確保資金足額落實到位，全力保障工作順利推進。
（四）注重工作實效。農村“房地一體”登記工作納入對部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)年度改革目標責任考核內容。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）、相關部門要大膽實踐，主動作為，及時總結和上報經驗與做法，確保工作取得實效。
（五）嚴肅工作紀律。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）、相關部門要按照相關法律、法規(guī)的規(guī)定，嚴格審核、審查處罰，切實保證地籍房產調查清楚，權屬依據合法，登記確權準確。對農村“房地一體”登記過程中遇到的政策性或技術性難題，及時提交登記發(fā)證工作領導小組研究決定，嚴禁借機借勢將違法用地，違章建筑合法化，對弄虛作假，虛報瞞報或玩忽職守，嚴重影響工作推進的，一旦發(fā)現，要依法依規(guī)嚴肅處理并追究相關人員責任。
（六）本方案由縣國土資源和環(huán)境保護局組織制訂并報縣人民政府審批發(fā)布，并由縣國土資源和環(huán)境保護局負責解釋和組織實施。
