很多人在涉及到土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題時(shí)，土地出讓金這個(gè)詞語(yǔ)出現(xiàn)的頻率是非常高的，但是對(duì)于一些門(mén)外漢來(lái)說(shuō)，這個(gè)詞語(yǔ)也是相對(duì)陌生的。那土地出讓金是什么意思？由誰(shuí)繳納？按照什么標(biāo)準(zhǔn)收？
一、土地出讓金是什么意思
土地出讓金作為政府性基金的重要組成部分，是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。
土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等的方式，可通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。
二、土地出讓金由繳納
土地出讓金由土地使用者繳納，比如開(kāi)發(fā)商，且國(guó)土資源部要求開(kāi)發(fā)商必須在1年或2年內(nèi)開(kāi)發(fā)，如囤積土地要罰款或收回土地使用權(quán)，但地方政府多數(shù)不執(zhí)行該標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商多有袒護(hù)，這也是致使房源緊張房?jī)r(jià)暴漲的重要原因之一。
三、土地出讓金按照什么標(biāo)準(zhǔn)收
1、土地已經(jīng)明確了實(shí)際成交價(jià)，且價(jià)格不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)，那么土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)為不低于成交價(jià)40%的價(jià)格，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。
2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。
3、通過(guò)以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。
4、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。
此外，土地出讓金的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關(guān)。
四、土地出讓金的使用范圍
《土地管理法》對(duì)土地出讓金的使用范圍作出了明確的規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設(shè)支出等。在土地國(guó)有的情況下，國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定數(shù)額的款項(xiàng)，該筆金額稱之為土地出讓金。土地出讓金通常是一次性支付，但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續(xù)所需的時(shí)間較長(zhǎng)，所以也有多次支付的形式。
土地出讓金對(duì)于調(diào)節(jié)土地的利用、調(diào)控土地市場(chǎng)都有一定的積極作用，但其也顯現(xiàn)出了出售土地?fù)Q取收入的短期行為、出售土地?fù)Q取收入的短期行為、巨額利益誘使土地尋租等問(wèn)題，其自身本質(zhì)上也是一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體，其利弊見(jiàn)仁見(jiàn)智，不可一概而論。
