新版《土地管理法》昨日正式在人大常委會議上表決通過，集體經(jīng)營性建設用地入市是此次土地管理法修改的最大亮點。那么2019土地管理法出臺，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有何影響？
自然資源部法規(guī)司司長在新聞發(fā)布會上表示：“這是土地管理法一個重大制度創(chuàng)新，取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙。”
1.與原《中華人民共和國土地管理法》區(qū)別在哪？
原《中華人民共和國土地管理法》43條規(guī)定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；新法案在集體建設性用地入市方面，刪除了這條規(guī)定。
也就是說，以前農(nóng)村集體建設性用地想要進入市場中流轉(zhuǎn)，必須首先按照相關(guān)法律法規(guī)被征為國有土地才行；而現(xiàn)在不需要這一征地的過程即可直接入市。
而農(nóng)村集體建設性用地一旦入市，價值理性回歸；這是與農(nóng)民集體利益切實相關(guān)的政策。
2.現(xiàn)在農(nóng)村集體建設性用地入市需要什么？
農(nóng)村集體建設用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農(nóng)村集體建設用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進行再次轉(zhuǎn)讓。
此次修法使決定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地是否入市、如何入市的主權(quán)很大一部分轉(zhuǎn)移到了農(nóng)民自己手中，同時破除了農(nóng)村集體建設用地進入市場的法律障礙。
3.新法規(guī)的通過對各方有何影響？
（1）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)：全國性市場加速升級
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授陳及認為：“修改后的土地管理法賦予了農(nóng)民對集體建設用地的自主權(quán)，給集體建設用地進入土地市場增加了流動性，從而為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，包括投融資提供了強有力的支持。”
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地在市場中流轉(zhuǎn)的過程中，土地的真實市場價格會顯現(xiàn)，完善的市場機制會讓土地的價值理性增長或回歸。而理性的土地價格，又有利于形成工商實業(yè)的成本優(yōu)勢。
陳及表示：“在法律約束的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地將表現(xiàn)出多元性、靈活性、流動性，使得金融資本對現(xiàn)代農(nóng)村田園綜合體等農(nóng)村產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出極高的進入意愿。這將改變農(nóng)村經(jīng)濟一潭死水的面貌”。
由此可見，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地有利于農(nóng)村土地優(yōu)化配置，有利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，是真正解決“三農(nóng)”問題的一個重要舉措。
（2）部分房地產(chǎn)：為部分房企創(chuàng)造了加速擴張的機會
對于房地產(chǎn)市場來說，集體經(jīng)營性土地的入市也為部分房企創(chuàng)造了加速擴張的機會，按照規(guī)定，集體經(jīng)營性用地入市，只能用于經(jīng)營性用途，因此，一些布局商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)的房企可以低成本拿地。
（3）租房市場：抑制租金過快上漲
更多土地進入土地供應市場，有利于緩解供給矛盾。由于這類土地有很大一部分是用于租賃住房建設，增加租賃住房供應，有利于抑制租金過快上漲。很多大城市的供地力度不大，當前租賃市場的用地面臨很多壓力。政策落地將對于一二線城市和部分三四線城市的城中村和城邊村影響最大。
（4）商品住宅房：影響較小
新的制度安排對樓市尤其是商品房市場沖擊不大。因為明確規(guī)定允許集體經(jīng)營性建設用地入市，集體經(jīng)營性建設用地市場只占10%左右，農(nóng)村大部分是宅基地。而且這些集體經(jīng)營性建設用地入市之后只能用于工業(yè)、商業(yè)等用途，雖然也會應用于租賃房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等，但不能建設商品住宅，因此不會對商品住宅造成很大沖擊。
